【摘要】房地產業是國民經濟的支柱性
產業，由于其具有產業鏈長、帶動作用明
顯等特點，房地產業的健康發展關系到建
材、裝飾、土地、能源等諸多相關行業的
發展。本文主要針對政府對房地產業的宏
觀調控政策，尤其是對住房的限購和取消
限購政策進行探討。
【關鍵詞】房地產業 ；宏觀調控 ；限購
一、房地產業的經濟地位和目前所存
在的問題
房地產業是我國國民經濟的支柱性產
業，其在國內生產總值中的占比和國家稅
收方面都占據重要地位。房地產業具有產
業鏈長、帶動作用明顯等特點，房地產業
的發展對地方能源、建材、土地、環境等
領域都有著重要的影響作用，且其大量的
勞動力需求，可為社會提供大量的就業崗
位，在社會經濟的發展過程中房地產業扮
演了不可代替的角色。房地產業在一個相
當長的時期內，仍然是國民經濟的基礎性
和主導產業，房地產業的發展關系著國家
的民生、民權問題，影響著社會和經濟文
化的發展。
我國的房地產政策從建國以來經過了
計劃經濟時期住房制度階段、住房制度改
革階段、以及住房制度市場化三個階段。
這三個階段中總體來說房地產業的發展迅
速，但仍存在諸多問題，例如部分城市擴
展失衡，房價波動較大，房屋建成量和普
通居民的購買力之間的矛盾突出等，房地
產業的發展急需回到健康的道路上來。
近期國內諸多城市的房屋成交量下降，
僅 2014 年上半年一線城市住宅月成交量為
51 萬平方米同比下降 30.3%，二線城市下
降 16.7%，三線城市下降 19.7%。房價的
下滑和成交量的低靡使得部分中小型房地
產企業的資金鏈出現斷裂，超過半數的房
地產企業盈利較少或者為負。面對房地產
市場的持續下滑，國內陸續有城市取消原
有的限購政策，希望以此來刺激市場消費，
保障房屋成交量。
二、房屋的限購政策和取消限購政策
改善居民居住條件一直是國家關注的
民生問題，保障房地產業的健康可持續發
展也是國家宏觀調控的重點和目標。為遏
制房價的過快增長，保障居民的基本住房
要求，2010 年 4 月 30 日，北京出臺“國十條”
實施細則，率先實行房屋限購。9 月 29 日
“國五條”出臺后，累計有上海、廣州、天
津、南京、杭州等 16 個一二線城市推出限
購政策。到 2011 年 8 月 17 日，住建部下
發了二三線城市限購標準，限購的范圍持
續擴大，國家調控房價的決心和力度也繼
續加強。截至 2011 年 10 月，全國已有 46
個城市提出限購政策。由于各地的實際情
況不同，限購政策的具體內容也略有不同，
例如北京的限購政策最為嚴格規定限購的
時間為五年，而部分城市卻未明確表示限
購政策的截至時間。
限購政策實施的主要目的就是要遏制
部分城市炒房和投機性購房的現象，確保
房價的合理變化，使普通民眾的基本住房
需求能夠得到保障。一個城市是否要實行
限購措施，主要的考慮因素就是房價是否
在合理的增長范圍內，投機性購房的數量
在房屋成交量中所占的比例是否過高。伴
隨房價的過快增長，部分房地產商未能從
長遠的角度看到城市對房屋的真正需求量，
盲目的投資開發新的樓盤，導致房屋建成
量明顯高于需求量，最終導致房屋成交量
嚴重下降，樓盤入住率極低，出現了“鬼城”
的現象。
限購令等多種調控政策實施后，在一
定程度上起到限制炒房和投機性購房的作
用，并能遏制部分城市房價過快上漲的趨
勢。然而今年以來房屋成交量減少，房價
也出現了大幅下滑，房市進入了低靡期。
新建房屋無法售出，導致了投資方的資金
無法回籠，銀行貸款也無法及時收回，房
地產業的不景氣對其他相關行業的發展也
造成了影響。而隨著目前物價的上漲，鋼筋、
水泥、工人工資等費用也是水漲船高，建
筑成本增加的同時房價卻出現了大幅度的
下滑，無疑是對房地產商的巨大考驗。根
據中原地產研究部的統計數據顯示，截至
今年 7 月 20 日，在發布 2014 年中報業績
預告的 53 家房企中，超過半數發布了預減、
略減、首虧、續虧等類型預告，就連一些
大型的房地產企業的銷售和盈利情況也不
容樂觀。
房價的大幅下滑和資金鏈吃緊迫使開
發商調整策略，房市調控初見成效。但針
對今年的房市情況可以看出，限購政策已
經在部分城市不再需要。為挽救樓市的持
續低靡，刺激消費，6 月底，呼和浩特成為
全國第一個發文取消限購的城市，7 月份
以來，解除限購的城市數量每天都在增加，
截至 7 月 25 日，隨著西安、無錫明確松綁
限購的實行，在 46 個限購城市中，已經有
23 個城市對限購政策進行了微調，占此前
執行限購政策城市比例的一半，但也有部
分城市表示限購政策還將會繼續實行。政
府的種種措施都是希望借此來使房地產業
恢復正常、健康的發展軌道。
三、國家宏觀調控對房地產業的影響
改革開放以來我國房地產業得到了飛
速的發展，但在發展過程中仍然存在諸多
問題。例如，投機炒作現象嚴重，房屋價
格非理性上漲，商品房供給結構不均衡，
房地產市場運作不規范等。國家的宏觀調
控對市場的發展起到了引導作用，房地產
政策的演變與房地產市場的改變是相輔相
成的，雙方既是相互促進又是相互影響。
至 2003 年以來，我國房地產宏觀調控全面
展開，國家從多個方面共同努力，采取了
一系列調控房地產市場的政策。
政府出臺的房地產調控政策既有土地
政策、信貸政策，也有經濟政策和行政
措施，并且在不同時期呈現出不同的特
點。（1）嚴控房地產信貸、嚴格土地供給
階段（2003.2 ～ 2005.2）。針對 2003 年房
地產市場的過熱現象，國家出臺了一系
列調控措施，其政策重點是圍繞房地產開
發商的資金問題和土地問題展開，此次宏
觀調控基本達到了嚴格控制土地供給總量
的目標，在宏觀調控政策出臺后的一段時
間，住宅供給總量增速開始回落，調控效
果逐漸顯現。（2）重點抑制房地產價格階
段（2005.3 ～ 2006.4）。繼第一階段的調控
政策之后國家又相繼出臺了一系列調控措
施來抑制房地產價格上漲，其政策重點是
圍繞打擊供給環節和消費環節的炒作行為
展開，目的就是要遏制投機性炒房行為對
房市的影響。（3）全面治理房地產市場階
段（2006.5 ～ 2008.8）。2006 年 以 來， 中
國部分城市房地產價格出現了“報復性上
漲”，被暫時壓抑的房地產需求開始反彈。
新的房地產宏觀調控由此拉開序幕。（4）
緊縮性的宏觀調控政策開始松動階段（2008
年～）。為了穩定房地產市場，國家暫時放
松信貸，降低居民購房成本，緊縮性的宏
觀調控政策開始松動。2008 年央行先后兩
次下調貸款基準利率和住房公積金貸款利
率，旨在解決普通居民尤其是低收入家庭
的住房問題。
我國房地產市場的發展相比于發達國
家還存在一定的差距，在市場發展的過程
中還需要國家相關政策的控制和引導。在
市場發展達到一定的階段之后，政府應該
逐步有計劃的退出市場的控制，使市場經
濟自由發展。房地產業應該回歸合理健康
的發展軌道，房價應該與社會經濟發展相
協調，普通居民的剛性住房需求得到滿足，
城市低收入家庭的購房壓力應該得到大幅
度的降低，同樣依靠出售土地所獲得的經
濟收入在城市經濟發展中所占的比例應該
得到大幅度的下降。
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