【摘要】隨著我國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)
展，人們生活水平也得到顯著性的提升，
我國進(jìn)一步加快城市化進(jìn)程，推動(dòng)我國房
地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)投資決策作
為房地產(chǎn)投資程序的第一步，投資決策的
經(jīng)濟(jì)分析尤為重要，房地產(chǎn)成本估算是否
正確、是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)
目投資的回收以及利潤的大小。
【關(guān)鍵詞】投資決策；經(jīng)濟(jì)分析；成本；
控制
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分
析就是按照國家財(cái)稅方面的相關(guān)制度法規(guī)，
分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、
收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投
資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分
析的前提是分析人員能夠?qū)��?xiàng)目的所有因
素作出合理的判斷。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人
員對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以
提供有效決策為目標(biāo)，對項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)
進(jìn)行評價(jià)。其基本的步驟描述如下 ：首先，
收集足夠的基本數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針
對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息
進(jìn)行比較與估算。因此收集是至關(guān)重要的。
其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針
對財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信
息，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作
出評價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)
行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括房
地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抵抗風(fēng)險(xiǎn)的
能力。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算決策分析
不當(dāng)對成本造成的影響
第一、投資成本方面的估算。房地產(chǎn)
項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就
是投資成本方面的估算。首先，分析人員
要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。
土地開發(fā)費(fèi)主要包括 ：出讓金額、土地轉(zhuǎn)
讓費(fèi)以及各種附加費(fèi)用 ；土地征用以及安
裝補(bǔ)償費(fèi)用 ；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。
其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費(fèi)
進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地
產(chǎn)項(xiàng)目中，對不是直接用于營業(yè)的一些公
共配置設(shè)施進(jìn)行估算。
第二、項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任
何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面
向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地
產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的
預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，
可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，對
房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理
的預(yù)測與估算。
第三、項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合
理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加
方面涉及到的東西比較多，主要有 ：項(xiàng)目
營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值
稅及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土
地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地
下附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單
位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵?br /> 值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入使用后繳
納，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以
可以在實(shí)際銷售之際按銷售額 1% 實(shí)施提前
征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房
地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營
過程中所得利潤的征收稅。一般是以 25%
的利率進(jìn)行征收。
第四、項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)。房
地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)主要涉
及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其
中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種
不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對項(xiàng)目評
價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過
敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益
的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評價(jià)人員將注意力集
中于這些關(guān)鍵因素，在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行
經(jīng)濟(jì)評價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策經(jīng)
濟(jì)分析的措施
第一、建立科學(xué)的評估指標(biāo)體系
規(guī)劃評估指標(biāo)主要考慮的因素有 ：土
地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、
公共設(shè)施配套等等因素。在進(jìn)行設(shè)計(jì)方案
的評比過程中要充分考慮性價(jià)比、經(jīng)濟(jì)性
以及環(huán)保、格調(diào)等等各個(gè)細(xì)節(jié)問題。在進(jìn)
行經(jīng)濟(jì)評價(jià)的過程中要綜合考慮財(cái)務(wù)評價(jià)
和綜合評價(jià)。
第二、規(guī)劃方案優(yōu)先
要想有效地控制工程造價(jià)，必須在進(jìn)
行充分的市場調(diào)查研究之后，結(jié)合項(xiàng)目的
具體情況，保證能滿足使用功能與生產(chǎn)要
求的雙重前提下進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的有效整
合，制定出多個(gè)方案進(jìn)行比較，從中選出
最優(yōu)方案。在進(jìn)行比較方案的優(yōu)選工作時(shí)，
一定要注意各個(gè)方案之間的可比性，選擇
適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)作為比較選擇過程的
參考指標(biāo)。
第三、盡可能地提高項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的
能力
房地產(chǎn)市場是一個(gè)資金密集的行業(yè)，
資金的使用量非常大，市場的任何波動(dòng)和
國家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整都會(huì)直接給房地
產(chǎn)項(xiàng)目的收益造成嚴(yán)重的影響。這就要求
開發(fā)商在投資決策階段通過對影響項(xiàng)目投
資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、市場等因素
的分析，了解各因素對項(xiàng)目的影響性質(zhì)和
程度，幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的
大小和特點(diǎn)確定合理的投資收益水平，提
出有效的控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)的加強(qiáng)
對投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。
第四、采取多樣化組合投資
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將資金有選
擇的投資到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，
針對不同收入層次的居民建造不同類型的
住宅、寫字樓或者娛樂場所等，以減少未
來收益的不確定性。不同類型的房地產(chǎn)在
開發(fā)的過程中風(fēng)險(xiǎn)也是不同的，對應(yīng)收益
高低也存在較大的差別。
四、對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效成本
控制的方式
第一、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)
首先，可以向保險(xiǎn)公司進(jìn)行投保，以
繳納保險(xiǎn)費(fèi)為前提將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，
由保險(xiǎn)公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但是，保險(xiǎn)公司雖
然是一種及時(shí)、有效且合理的實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)
償?shù)姆绞剑�但是保險(xiǎn)的使用方位是有限的，
而且在最初交的保險(xiǎn)費(fèi)金額也是非常大的。
所以，通過保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)不能解決一切風(fēng)
險(xiǎn)。
其次，以合同的形式將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁
給其他的經(jīng)濟(jì)單位。比如在房地產(chǎn)項(xiàng)目的
施工過程中，可以將部分危險(xiǎn)性極高的工
作轉(zhuǎn)包給經(jīng)驗(yàn)豐富的施工單位，這樣也是
變相地減少了自身的風(fēng)險(xiǎn)。
第二、透過目標(biāo)成本控制方案進(jìn)行投
資決策
開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前都
要有可行性研究，如果盲目進(jìn)行投資，不
僅使企業(yè)的利潤得不到很好的保證而且極
易導(dǎo)致企業(yè)的虧損，嚴(yán)重者會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的
倒閉。因此利用目標(biāo)建筑成本控制方案來
進(jìn)行投資決策具有一定的科學(xué)性和可行性。
在立項(xiàng)以前，要經(jīng)過反復(fù)測算，在確定建
筑成本的總額比建筑成本控制數(shù)低之后，
才能確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是可行的。
五、結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的分析和成
本控制是一個(gè)相對復(fù)雜的過程。為了使提
出的決策更為合理，實(shí)施性更強(qiáng)，必須要
綜合財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測。在此尤
須注意的是，在具體評估預(yù)測過程中，應(yīng)
盡可能減小因不同人、不同方法而造成的
估算預(yù)測結(jié)果的不一致性。因此，在經(jīng)濟(jì)
的分析過程中，應(yīng)該明確其中不確定因素，
盡可能充分地估計(jì)到項(xiàng)目實(shí)施過程中可能
遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)決策的可靠以及控
制成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面
可以獲利，另一方面可以在房地產(chǎn)市場競
爭中立于不敗地位。
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