【摘要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制
過(guò)程中應(yīng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全壽命成本控制，并
在此基礎(chǔ)上分階段進(jìn)行控制，將價(jià)值工程
的方法貫穿到成本控制的各環(huán)節(jié)，在不同
階段通過(guò)分析采取相對(duì)應(yīng)的措施，進(jìn)而達(dá)
到成本的有效控制，設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)
發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)，施工階段是
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的另一個(gè)關(guān)
鍵點(diǎn)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；成本控制；
管理
房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)而進(jìn)
行的一系列計(jì)價(jià)、定價(jià)的系統(tǒng)活動(dòng)就是工
程造價(jià)管理，全過(guò)程造價(jià)管理主要包括 ：
立項(xiàng)、策劃、發(fā)包、施工、竣工、維護(hù)等
幾個(gè)階段的動(dòng)態(tài)管理，每個(gè)階段的造價(jià)內(nèi)
容有所不同，相應(yīng)的管理方式、控制重點(diǎn)
也有所不同，所謂開(kāi)發(fā)成本的有效控制，
就是在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，
在建設(shè)程序的各個(gè)階段，采用一定的方法
和措施，把工程造價(jià)的發(fā)生控制在合理的
范圍和核定的造價(jià)限額以?xún)?nèi)。貫穿于項(xiàng)目
投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目發(fā)包階段
和實(shí)施階段，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制
應(yīng)有二個(gè)關(guān)鍵階段 ：設(shè)計(jì)階段和施工階段，
成本控制在設(shè)計(jì)階段（包括選材用料）占
有 70—80% 的分量，工程階段（包括合約
和實(shí)施階段）占 20—30%。
1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是成本控制的重點(diǎn)
通過(guò)實(shí)施建筑工程設(shè)計(jì)優(yōu)化，對(duì)施工
圖進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，在設(shè)計(jì)階段降低工程造
價(jià)，能夠達(dá)到節(jié)約工程建設(shè)投資目標(biāo)，使
開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品性?xún)r(jià)比更高、開(kāi)發(fā)商獲得
更大的投資效益。在具體設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)具
體抓好以下幾方面的工作 ：
1.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托時(shí)，要向設(shè)計(jì)單位
及設(shè)計(jì)人員提供盡可能詳盡準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)
計(jì)資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，明確項(xiàng)目開(kāi)
發(fā)的定位、工程建設(shè)成本控制范圍、質(zhì)量
及效果，特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的“經(jīng)濟(jì)合
理性和技術(shù)先進(jìn)性”間的關(guān)系，具體內(nèi)容
包括戶(hù)型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等。
在保證工程質(zhì)量和滿足使用功能的前提下
盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。
1.2 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn) ：
（1）產(chǎn)品的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位，產(chǎn)
品功能、標(biāo)準(zhǔn)、戶(hù)型組合 ；
（2）豎向標(biāo)高的確定，土石方平衡方案，
景觀對(duì)原始地形的利用 ；
（3）公建及配套種類(lèi)及規(guī)模分析，綜
合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房位置 ；
（4）窗地比，平面周長(zhǎng)，體型系數(shù) ；
（5）人防工程自建與繳費(fèi)的決策 ；
（6）項(xiàng)目分部分項(xiàng)工程及部品部件的
價(jià)值判斷。
1.3 初步設(shè)計(jì)完成后，房開(kāi)企業(yè)技術(shù)部
門(mén)要認(rèn)真審查比對(duì)，不能過(guò)分依賴(lài)于設(shè)計(jì)
部門(mén)。這一階段十分重要，著重應(yīng)注意的
是設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)
濟(jì)指標(biāo)，整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理，注
意以下幾點(diǎn) ：（1）各建筑、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造做
法及建筑選材 ；（2）結(jié)構(gòu)形式、基礎(chǔ)形式、
擋土墻形式的選擇 ；（3）外立面設(shè)計(jì) ；（4）
電梯、空調(diào)等大型設(shè)備選型 ；（5）管線布
置走向 ；（6）變配電系統(tǒng) ；（7）道路斷面 ；
（8）公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化 ；（9）精裝
修配置標(biāo)準(zhǔn)與成本； （10）鋼筋、砼含量； （11）
門(mén)窗開(kāi)啟方式及分隔設(shè)計(jì)。
1.4 施工圖設(shè)計(jì)階段，這是控制工程成
本最主要的一環(huán)。設(shè)計(jì)過(guò)程中，有些工程
設(shè)計(jì)人員只注重設(shè)計(jì)“質(zhì)量”及設(shè)計(jì)期限，
沒(méi)有更多的考慮設(shè)計(jì)對(duì)工程建設(shè)成本的重
大影響。限制和控制對(duì)工程造價(jià)影響大的
內(nèi)容。實(shí)施限額設(shè)計(jì)，在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的
前提下，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，限制每平方米含
鋼量、混凝土含量，單位施工圖預(yù)算指標(biāo)、
設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)等對(duì)工程造價(jià)影響
大的內(nèi)容。尤其要注意以下幾點(diǎn) ：（1）結(jié)
構(gòu)體系的確定及主要豎向構(gòu)件和平面布置 ；
（2）基礎(chǔ)的選型及設(shè)計(jì)圖 ；（3）電算模型
及計(jì)算系數(shù)的取值 ；（4）標(biāo)準(zhǔn)層的布置及
截面配筋； （5）地下室的布置及樣板配筋圖；
（6）結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的布置及配筋情況。
2、施工階段是項(xiàng)目成本控制中的另一
個(gè)關(guān)鍵階段
根據(jù)施工階段的這一特點(diǎn)，在該階段
的成本控制中除了要加強(qiáng)合同管理外，還
應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，嚴(yán)格控制工
程變更及把好建筑材料、設(shè)備的質(zhì)量?jī)r(jià)格
關(guān) ：
2.1 加強(qiáng)合同管理，施工合同的簽訂，
應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的法律、法規(guī)和國(guó)家計(jì)劃，
遵循平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，
把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字
的措詞，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。保證合
同的順利履行，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，
減少、避免施工索賠，從而減少工程費(fèi)用。
在合同履行過(guò)程中嚴(yán)格合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)
流程，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，
加強(qiáng)監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及
時(shí)糾正，從而更有效地控制工程造價(jià)。
2.2 加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作，優(yōu)化施工
組織設(shè)計(jì)，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施
工方案，同時(shí)盡可能減少設(shè)計(jì)變更及嚴(yán)格
控制現(xiàn)場(chǎng)工程量變更簽證工作。
現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過(guò)程中一項(xiàng)經(jīng)常性的
工作，許多項(xiàng)目由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅，
引起工程造價(jià)失控。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于工程量
簽證問(wèn)題所引起的工程結(jié)算價(jià)的上升幅度
可達(dá) 10%-20%，個(gè)別的甚至更高，必須嚴(yán)
格現(xiàn)場(chǎng)簽證制度管理。
2.2.1 明確現(xiàn)場(chǎng)簽證發(fā)生的原因 ：（1）
設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的拆除或返工 ；（2）項(xiàng)目部
發(fā)出的零星工程委托 ；（3）合同規(guī)定實(shí)測(cè)
工程量 ；
2.2.2 按合同約定是否可以單獨(dú)定價(jià)，
或按合同約定的計(jì)價(jià)方式并入結(jié)算，如需
單獨(dú)定價(jià)，明確原因 ；
2.2.3 簽證的范圍應(yīng)正確，現(xiàn)場(chǎng)工程管
理人員必須認(rèn)真熟悉招標(biāo)文件、投標(biāo)文件
和合同文件，明確工程承包范圍，防止盲
目簽證。
2.2..4 簽證單上必須由項(xiàng)目部工程師注
明準(zhǔn)確完成時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，施工內(nèi)容完
成后，施工單位應(yīng)當(dāng)在三天之內(nèi)或相應(yīng)的
工程內(nèi)容隱蔽前填寫(xiě)簽證單報(bào)監(jiān)理工程師
及項(xiàng)目部確認(rèn) ；如無(wú)特殊理由，監(jiān)理工程
師及項(xiàng)目部也應(yīng)在一周內(nèi)簽署意見(jiàn)并返回
施工單位。
2.3 切實(shí)把好設(shè)備、材料的質(zhì)量及價(jià)格
關(guān)。材料是工程造價(jià)的主要組成部分之一，
據(jù)測(cè)算材料費(fèi)用一般占工程造價(jià)的 65% 以
上，因此它對(duì)工程造價(jià)的影響巨大，最重
要的一點(diǎn)在材料價(jià)格的控制上要做到施工
前確定，施工前讓施工單位上報(bào)材料品牌、
規(guī)格型號(hào)、材料價(jià)格，經(jīng)業(yè)主確定品牌后
進(jìn)行市場(chǎng)詢(xún)價(jià)，對(duì)上報(bào)價(jià)格以書(shū)面形式進(jìn)
行批復(fù)，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工即可按確定品牌執(zhí)
行，結(jié)算時(shí)按確定價(jià)格結(jié)算，避免了施工
中以次充好和結(jié)算中虛報(bào)價(jià)格的現(xiàn)象。從
而能較好的控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格，
以降低工程造價(jià)。
控制好以上二個(gè)關(guān)鍵階段的同時(shí)還應(yīng)
正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、
資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大
工程質(zhì)量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格
控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投
資回報(bào)，提高投資回報(bào)率，以降低企業(yè)開(kāi)
發(fā)成本。
3、結(jié)束語(yǔ)
總之，項(xiàng)目施工階段的成本控制是工
程項(xiàng)目成本全過(guò)程控制中極其重要的一個(gè)
環(huán)節(jié)和階段，它與設(shè)計(jì)階段的成本控制一
起構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的二個(gè)關(guān)
鍵階段。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要時(shí)刻具有控
制開(kāi)發(fā)成本的經(jīng)濟(jì)頭腦，認(rèn)真分析對(duì)待建
設(shè)過(guò)程中技術(shù)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，減少或避
免建設(shè)資金的浪費(fèi)。而項(xiàng)目造價(jià)、工期、
質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問(wèn)題，項(xiàng)目成本
控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合
學(xué)科，只有做到各方面綜合平衡，才能做
到直接有效。